【不動産売却】不動産売却時の税金の計算方法!譲渡所得税や特別控除とは?

不動産を購入したしきには不動産取得税などの税金を支払ったはずですが、売却をするときにも同様にいくつかの種類の税金がかかります。

なかでも大きなものとしては譲渡所得に課せられる所得税が挙げられますが、特別控除などの便利な制度を覚えておくと損はありません。

不動産売却時の譲渡所得税と計算の手順

譲渡所得税とは、資産を売却して得られた利益に対して課税される国税の一種です。土地や建物といった不動産ももちろん資産にあたりますので、もしも売却によって利益が出れば課税されることになります。

譲渡所得税の計算の手順ですが、まずは課税譲渡所得を計算し、これに一定の税率を掛けて具体的な税額を求めます。

計算の手順のなかで誤りやすいのは課税譲渡所得の部分ですが、これは不動産の売却金額そのものではなく、売却金額から取得費や譲渡費用を差し引いた上で、さらに法律で定められている特別控除の額を差し引きます。

また税率は売却した不動産の所有期間が5年以下か、それとも5年を超える期間かによって数字が変わります。

もしもできるだけ譲渡所得税の節税をしたいのであれば、計算上有利になるように5年間はきっちりと土地や建物を使いこなし、その上で売却を検討するのがよいでしょう。なお譲渡所得にかかる所得税は国税ですが、地方税として住民税の納税も必要となります。

譲渡所得税には特別控除などのしくみがある

不動産の売却金額は他の資産の売却の場合と比較すると、きわめて高額になることがありますので、税額もそれだけ大きくなりがちです。

そこで国民負担を軽減するため、譲渡所得税の計算にあたり、法律で定める一定の条件を満たせば課税譲渡所得を少なくすることができる制度が設けられています。

もしも売却した土地や建物をマイホームとして使用していた場合には、3000万円までの特別控除が受けられます。売却金額から取得費や譲渡費用を差し引いたものがこの特別控除の金額よりも少なければ、譲渡所得税を支払う必要もありません。

ほかにもマイホームを売却して損失が生じた場合には、もともと税金はかかりませんし確定申告をする義務もないのですが、逆にあえて確定申告をすることで税金の還付が受けられる可能性もあります。

たとえばマイホームを売却した上で別のマイホームを購入して住み替えるのであれば、居住用財産の買換え特例のしくみが使えます。

不動産売却時の税金をよく把握する

不動産を売却した際には譲渡所得税などの税金が課せられることがあります。しかし税金の負担が過度に重くなってしまうことを避けるため、3000万円までの特別控除などの便利な制度も導入されていますので、こうした制度の内容をよく把握して適切に使うことがたいせつです。